Plusvalenza immobiliare: cos’è, tasse da pagare, come si calcola

Cos’è la Plusvalenza immobiliare? Come funziona la Plusvalenza immobiliare? Come si calcola la Plusvalenza immobiliare? Quali sono le tasse da pagare su una plusvalenza immobiliare?

Dopo la crisi del 2008, il mercato immobiliare è stato uno di quelli che ha risentito maggiormente, raggiungendo punte “drammatiche” tra il 2012 e il 2013. Poi si è verificata una lenta ripresa, sebbene il mercato non sia tornato ai livelli pre-scandalo sub prime.

In Spagna, ad esempio, ha addirittura decretato la fine del governo Zapatero. Che aveva tratto ottimo vantaggio dalla bolla immobiliare.

Gli italiani, poi, sono investitori del mattone per antonomasia. Con alti tassi tra i suoi cittadini di persone che sono proprietari di una prima casa, con numeri consistenti anche per una seconda casa. Non manca poi chi gode di un terzo o quarto immobile.

Del resto, investire nel mattone è stata sempre una prerogativa degli italiani. Visto come un ottimo investimento per il futuro.

Tornando alla Plusvalenza immobiliare, il termine già dovrebbe rendere idea su cosa sia. Dato che il termine plusvalenza viene sovente utilizzato anche in altri settori, come ad esempio il calcio. Quando un giocatore viene ceduto ad un prezzo maggiore di quello acquistato.

Quindi, una plusvalenza si verifica quando vendo un prodotto ad un prezzo maggiore rispetto a quello con cui l’ho acquistato. Ho realizzato quindi un di più sul suo valore iniziale.

Ciò può valere anche per oggetti venduti su Subito, Facebook o e-Bay. Per una auto. Un calciatore (diventato ormai da tempo una vera e propria merce). E appunto un immobile.

Plusvalenza immobiliare cos’è

Cos’è una Plusvalenza immobiliare? Ora dovrebbe risultare semplice. Si tratta di un guadagno realizzato rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto.

Plusvalenza immobiliare: le domande frequenti

Cerchiamo di rispondere ad alcune domande prima di continuare in questa guida:

Cos’è una plusvalenza?

E’ un aumento di valore di un bene (ad esempio immobile) che avviene in un determinato arco temporale. Può realizzarsi su immobili o asset finanziari (es: azioni).

Quando si paga la plusvalenza immobiliare?

Si realizza una plusvalenza se si acquista e si rivende un immobile prima di 5 anni realizzando un guadagno. L’aliquota da pagare è fissata al 20%.

Come si evita di pagare una plusvalenza immobiliare?

Non si paga nulla se si vende l’immobile dopo almeno cinque anni o se si è ricevuto in eredità o è stata utilizzata come prima casa.

Plusvalenza immobiliare come funziona

Come funziona la Plusvalenza immobiliare? Naturalmente, si ha una doppia scelta: o ci si affida alle proprie capacità, scrivendo un cartello classico “Vendesi” sotto al portone dell’immobile con una breve descrizione dell’immobile. Nonché il numero di telefono per essere contattati.

Inoltre, c’è ovviamente il web che è un ottimo mezzo per raggiungere molte persone. Si pensi ad annunci su Subito.it, che prevede una sezione proprio per gli immobili.

Oppure Facebook, che da un po’ ha aggiunto ai suoi servizi “Market place”, scrivendo

  • un titolo
  • inserendo varie foto di più angolazioni
  • una descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile per non essere bombardati da domande stupide da chi vi contatta (tramite la chat Messenger, quindi assicuratevi di essere logatti)
  • ovviamente un prezzo.

L’alternativa è quella di affidarsi ad una agenzia immobiliare, che lavorerà per noi. Stipuleremo con essa un contratto iniziale, dove saranno riportati il periodo di esclusiva che l’agenzia avrà per trovarci acquirenti, la percentuale che spetterà a loro in caso di vendita, i dati del proprietario, le caratteristiche dell’immobile, ecc.

Plusvalenza immobiliare

Ovviamente, per ottenere una Plusvalenza occorre che l’immobile sia venduto ad un prezzo maggiorato di quello con cui l’abbiamo acquistato. Prezzo che dovrà essere stabilito dopo una attenta analisi, che dovrà comprendere:

  • il momento che sta vivendo il mercato immobiliare (non possiamo sparare prezzi alti se è un periodo di magra)
  • il contesto in cui l’immobile ricade (se è un quartiere che si è valorizzato nel tempo, o, di contro, è degradato)
  • la nostra situazione economica, se richiede o meno una certa urgenza di vendita o possiamo attendere

Plusvalenza immobiliare tasse

Quali sono le tasse da pagare sulla Plusvalenza immobiliare? Le tasse sono da pagare ai fini delle imposte sui redditi, come reddito diverso. Ed è pari ad una aliquota del 20%.

Occorre però sapere che la plusvalenza scaturita da cessione di un immobile è tassata allorquando l’immobile in questione:

  • sia stato acquistato da meno di 5 anni
  • se non scaturisce da una successione
  • se non è la residenza del venditore

Plusvalenza immobiliare tassa come si calcola

Come si calcola la tassa della plusvalenza immobiliare? Il venditore dell’immobile, che diventa anche contribuente, calcola la plusvalenza e la inserisce nella voce “altri redditi” nella dichiarazione dei redditi.

O ancora, è possibile chiedere in sede di rogito di applicare un’imposta sostitutiva del 20%, che andrà sborsata in via contestuale al rogito. Pagata dal notaio quando l’atto sarà registrato per via telematica.

Occorre poi fare una distinzione tra prima e seconda casa. Nel primo caso, la plusvalenza imponibile viene calcolata in base alla differenza fra corrispettivo incassato e costo di acquisizione.

Nel secondo caso, invece, in virtù del fatto che il venditore risiede per forza di cose in una altra abitazione, ci sarà senza dubbio una tassa da versare.

Plusvalenza immobiliare, quando le tasse non si pagano?

Non sempre la plusvalenza immobiliare genera un dovuto al Fisco quando viene realizzata. Ecco i casi in cui ciò avviene:

  • l’immobile è stato ricevuto in eredità e lo si vuole mettere in vendita
  • l’immobile viene acquistato e venduto dopo 5 anni dal suo acquisto
  • l’immobile acquistato ha beneficiato della agevolazione come prima casa e per buona parte del lasso di tempo tra il suo acquisto e la sua vendita è stato usato come abitazione principale