Uno dei fattori da considerare quando si chiede un mutuo è sicuramente legato alle spese cosiddette “accessorie” costi “vivi” che ricadono sui consumatori e che non possono essere eliminati, al più si può cercare di ridurli vagliando possibili alternative e cercando la banca che offre le migliori condizioni.
L’avvio della pratica
Non bastano solo gli interessi da pagare, se la banca deve decidere se concedervi il finanziamento questa chiede un costo per l’avvio di tutte le procedure, le spese di inizio pratica. Quando chiedete un preventivo è bene chiedere con chiarezza sia attraverso la stampa del prospetto che chiedendo a voce. Alcune banche possono arrivare anche al 2% dell’importo da concedere, una cifra molto alta che viene poi sottratta dall’ammontare totale.
Alcuni istituti, specialmente quelli che operano online spesso in promozione eliminano completamente questo tipo di spesa per l’utente.
Imposte e bolli
Fra i costi fissi ci sono da considerare delle imposte per l’acquisto che gravano su un qualunque mutuo ipotecario, questi vanno allo Stato che chiede così alle banche da fare da intermediazione. I costi vanno dallo 0,25% dell’importo mutuato se l’acquisto è di una prima abitazione fino al 2% per una seconda casa.
Ovviamente se cointestate la casa ovvero mettiamoci nelle condizioni in cui l’immobile risulti una prima casa per un cointestatario e seconda abitazione per l’altro occorrerà sommare lo 0,25% di metà importo e il 2% dell’altro importo senza considerare che il secondo intestatario non potrà usufruire delle agevolazioni.
Esempio su un mutuo di 100 mila euro, il 2% saranno 2000 euro, stiamo parlando dunque di cifre importanti.
A questo ci sono da sommare i costi dei bolli per i certificati di residenza, stato di famiglia, e così via che vanno fatti nel comune di residenza. In attesa del passaggio ai documenti digitali, da cui siamo molto lontani, ci sono ancora dei costi per la stampa di questi documenti che ovviamente sono a vostro carico.
Costi del notaio e dei periti
La perizia di un tecnico
Una volta avviata la pratica la prassi vuole che la banca o voi dobbiate inviare un perito che deve completare un rapporto tramite perizia sul valore dell’immobile. Questo serve a verificare che tutto sia in regola, ad esempio che non ci siano abusi o dove ci siano estensioni della casa siano state condonate negli anni precedenti.
La perizia viene poi consegnata poi alla banca per completare la documentazione dell’istruttoria, in genere questa può costare dai 300 euro più eventuali spese, iva, spese viaggio per recarsi nella città dove è situato l’immobile e così via, insomma può anche arrivare a 800 – 1000 euro.
Anche in questo caso consultate le offerte delle banche on line, molte di queste non fanno pagare costi per le perizie.
Il notaio
I mutui ipotecari richiedono che ovviamente l’atto sia firmato davanti ad un notaio, è questo probabilmente il costo più alto che l’intestatario deve sostenere.
Le spese notarili possono essere molto elevate, il calcolo è semplice da fare anche se un po’ lungo, per questo motivo ti segnalo questo articolo per prendere visioni di tutti i costi legati all’atto del mutuo.
Assicurazioni
Le polizze da sostenere nell’atto di compravendita sono due :
- la polizza scoppio e incendio (obbligatoria) : la banca richiede che ci sia una assicurazione sui rischi dell’immobile, di solito è di qualche centinaia di euro se non di meno
- la polizza vita : obbligatoria da parte di alcune banche anche se molte non la richiedono. Recentemente ci sono state comunque delle novità che obbligano le banche a presentare più preventivi di società non legate a loro compagnie collegate in modo da aumentare la trasparenza
In ogni caso il costo di una assicurazione anche in caso di polizze vita può variare dai 30 ai 50 euro mensili.
Altre spese di gestione
Incasso rata
Alcune banche chiedono una spese per incassare le rate che può variare dai 0,50 centesimi ad un euro, oggi moltissime non la chiedono. Verificate sul prospetto se il contratto di mutuo prevede un costo di questo tipo prima di firmare e cercate eventualmente di “negoziarlo”.
Certificazioni e invio estratti
Alcune banche forniscono inoltre le certificazioni dietro pagamenti, pensiamo all’invio di comunicazioni o ai certificati degli interessi passivi. E’ buona norma chiedere l’invio telematico ove possibile per annullare questi “micro-costi” e comunque verificare se ci sono nel preventivo.
Ogni prospetto informativo ovviamente le deve contenere.
L’estinzione anticipata
E’ possibile e ve lo auguro che durante la vita del vostro mutuo vogliate estinguerlo. In generale posso dirvi che estinguere un contratto di questo tipo conviene nei primi anni anche perchè il piano di ammortamento “alla francese” prevede di farvi pagare gli interessi sulle rate tutti agli inizio, dunque alla fine è irrilevante.
Se però volete fare una estinzione anticipata ci potrebbero essere delle commissioni per chiudere la pratica. In generale le banche più moderne non hanno alcun costo anzi prevedono anche si possano estinguere piccole cifre a partire da 1000 euro ad esempio con l’abbattimento della rata finale.
In genere dunque questa “penale” non è presente ma è bene controllare nel preventivo sotto la voce “estinzione anticipata”. L’interesse della banca è infatti quella di guadagnare trattenendo gli interessi dovuti, quindi è bene leggere tutto con attenzione.
