I proprietari di immobili hanno spesso il problema degli affitti e delle tasse da pagare per un reddito extra che viene vanificato spesso dalla tassazione troppo elevata. Per questo motivo il fenomeno degli affitti in nero è sempre più in crescita negli ultimi anni.
Per venire incontro alle esigenze dei proprietari di case è stata introdotta qualche anno fa una normativa che consente di usufruire di una tassazione inferiore e agevolata : la cedolare secca.
La cedolare secca di fatto sostituisce l’IRPEF che il proprietario è dovuto a versare allo stato pagando pesanti aliquote ordinarie. Considerate anche il fatto che il reddito si somma all’imponibile nella dichiarazione dei redditi, e dunque sono possibili scatti in fasce più alte con tassazioni più elevati. Questo meccanismo spesso induce i proprietari immobiliari a non affittare per nulla le case o ricorrere agli affitti in nera.
La cedolare secca è un imposta nata con un fine ben preciso, quello di combattere l’affitto in nero. L’aumento delle imponibile ha vanificato di fatto la riduzione dell’aliquota per la cedolare secca che è arrivata al 5% da un iniziale 15%.
Cedolare secca : cos’è ?
La cedolare secca è una sorta di flat tax a cui possono attingere i proprietari di case per dichiarare il reddito percepito dagli affittuari.
La cedolare secca è una tassa che sostituisce il regime IRPEF di tassazione ordinario sugli immobili ovvero le imposte di bollo e di registro e le aliquote ordinarie sui redditi che si calcolerebbero in alternativa.
Vantaggi
Ci sono vantaggi sia per il proprietario che per l’inquilino anche se la cedolare secca ancora non ha ottenuto i risultati sperati dallo Stato in termini di gettito.
Il proprietario, scegliendo il regime della cedolare secca, non cumulerà il suo reddito e non dovrà fare riferimento alle aliquote degli scaglioni irpef. Pagherà appunto la cedolare secca ovvero una imposta fissa e non sarà tenuto a pagare bolli e imposte di registro varie.
L’inquilino pagherà un canone concordato col proprietario e fisso che non potrà essere modificato. Utilizzando la cedolare secca proprietario e inquilino stipulano un accordo, ovvero di tenere fisso il canone di locazione.
Cedolare secca : come funziona e a cosa si applica
Possono accedere alla cedolare secca tutti i privati ma non le aziende ed i professionisti. E’ possibile utilizzare la cedolare secca per i contratti a locazione concordata o libera e anche per affitti di periodi limitati di tempo (ad esempio l’affitto di un immobile per le vacanze).
Sono previste due tipi di aliquote :
- Aliquota ordinaria del 21% : per i contratti a canone libero, ovvero quei contratti di locazione standard del tipo 4+4
- Aliquota agevolata 10%: si può utilizzare per i contratti 3+2 per i contratti a canone fisso o concordato nei comuni ad alta tensione abitativa come stabilito dal Cipe ed in specifici comuni italiani
Le tasse per la cedolare secca : come si calcolano
Abbiamo visto che l’aliquota base per la cedolare secca è del 21% e dunque più bassa rispetto all’aliquota ordinaria del 23% prevista dagli scaglioni IRPEF. Per comuni particolari e si sceglie un canone fisso con l’inquilino è possibile abbassare l’aliquota fino al 10%.
Il pagamento delle tasse segue il classico modello delle tasse sull’IRPEF che prevede un acconto (a giugno) e un saldo (a novembre) sul reddito dell’anno precedente, quindi il primo anno non si paga nulla.
Chi sceglie la cedolare secca deve pagare un acconto sul 95% di quanto dovuto (quasi tutto) ed il saldo sul 5%. restante.
Dunque le scadenze sono :
- Acconto cedolare secca (40%) : a giugno o in un’unica soluzione se l’importo supera i 257,52 euro. Se non si superano i 51,65 euro l’acconto non è dovuto e si paga l’anno successivo in rata unica
- Saldo il 30 Novembre (60%)
E’ possibile pagare anche con ritardo a luglio con una maggiorazione dello 0,40%. Le tasse vanno pagate tramite modello F24 in posta o in banca oppure online.
Esempio
Supponiamo di avere un reddito derivante da affitto nell’anno precedente di 10.000 euro. La cedolare secca è calcolata come segue:
21% di 10000 euro = 2100 euro (cedolare secca)
Poichè l’importo è superiore ai 257,52 si devono pagare acconto e saldo:
- Acconto a Giugno : 40% del 95% di 2100 euro = 40% di 1995 Euro = 798 euro
- Saldo il 30 Novembre : 60% del 95% di 2100 euro = 60% di 1995 Euro = 1197 euro
- Restante 5% a giugno dell’anno successivo : 5% di 2100 euro ovvero = 105 euro
Cedolare secca : come si ottiene
Il proprietario può utilizzare la cedolare secca informando l’inquilino dell’immobile tramite l’invio di una raccomandata A/R.
Il contratto di locazione deve essere poi registrato all’Agenzia dell’entrate entro e non oltre i 30 giorni. Si può fare direttamente agli uffici oppure online e tramite gli intermediari che hanno l’abilitazione, commercialisti e rivolgendosi nei punti CAF.
